Bodenrichtwerte

Die Ermittlung der BRW basiert auf den tatsächlichen Grundstücksverkäufen der Jahre 2024 und 2025. Die BRW haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
BRW werden flächendeckend für alle Flächen des Landkreisgebietes ausgewiesen. Ausgenommen sind Weiler, Aussiedlerhöfe, Einzelgehöfte und dergleichen, da hierfür nicht ausreichend verwertbare Daten erfasst sind. Die Bodenrichtwerte sind für die Entwicklungszustände Wohnbaufläche, gewerbliche Baufläche sowie für land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche ermittelt worden. Einheimischenbauland, Gemeinbedarfsflächen, Sonderbauflächen und Zukäufe/Kleinflächen nehmen am allgemeinen Marktgeschehen nicht teil.

Die BRW für Wohnbauflächen wurden aus Verkäufen von unbebautem Bauland für den individuellen Wohnungsbau mit einer Grundstücksgröße von 400 - 1300 qm und einem Richtwertfaktor von 0,6 bis 2,49 ermittelt und beziehen sich grundsätzlich auf einen erschließungsbeitragsfreien Entwicklungszustand. Das bedeutet, die durchschnittlichen oder tatsächlichen Erschließungskosten nach KAG und BauGB (Wasser, Abwasser, Energie, öffentliche Straße oder auch Grünfläche) sind im angegebenen Wert enthalten und entsprechen damit der Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte (§ 5 ImmowertV). Abbruchgrundstücke wurden nicht berücksichtigt.

Für gemischte Bauflächen wurden keine Bodenrichtwerte ausgewiesen, da für statistische Auswertungen nicht ausreichend verwertbare Kauffälle zur Verfügung standen. Diese können pauschal mit 75% des Wertes für Wohnbauflächen angesetzt werden.

Die BRW für gewerbliche Bauflächen wurden aus Verkäufen von unbebautem Bauland für Gewerbe mit einer Grundstücksgröße von 350 - 30000 qm und einem Richtwertfaktor von 0,5 bis 2,49 ermittelt und beziehen sich grundsätzlich auf einen erschließungsbeitragsfreien Entwicklungszustand.

Landwirtschaftliche Flächen, besonders der Ackerbau, Grünland, Erwerbsgartenbau sowie Fischerei in Binnengewässern, sind Flächen im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) zur Bodenbewirtschaftung und Bodennutzung.

Es wurde für jede Gemeinde ein BRW für Acker ausgewiesen.
Der BRW ist nur gültig für Grundstücke, die der Landwirtschaft dienen. Er enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude oder sonstige Anlagen. Der BRW gilt nicht für Freizeitgrundstücke etc.
Wertbestimmende Merkmale des landwirtschaftlichen Bodenrichtwertgrundstückes sind:
• Mindestgröße von 2000 qm
• freie Zugänglichkeit zur Bearbeitbarkeit mit üblichen landwirtschaftlichen Maschinen
• keine Nutzungseinschränkungen durch z.B. Beschattung, Feuchtigkeit, starke Hanglage
• keine Sondernutzung, z.B. Energieerzeugung (Biogas, Solaranlage, etc.)
• Richtwertfaktor 0,5 bis 5

Für Grünland wurden keine Bodenrichtwerte ausgewiesen, da für statistische Auswertungen nicht ausreichend verwertbare Kauffälle zur Verfügung standen. Diese können pauschal mit 75% des Wertes für Acker angesetzt werden.

Die BRW für forstwirtschaftliche Flächen wurden ohne Aufwuchs ausgewiesen. Aus den vorliegenden Verkäufen wurden 40% für Boden und 60% für Aufwuchs angesetzt.
Wertbestimmende Merkmale des forstwirtschaftlichen Bodenrichtwertgrundstückes sind:
• Mindestgröße von 2000 qm
• Richtwertfaktor 0,5 bis 6

Für Bauerwartungsland wurden aufgrund des spekulativen Ansatzes und der großen Bandbreite keine BRW ausgewiesenen. Hilfsweise kann die entsprechende Fachliteratur herangezogen werden, wie z.B. Gerardy/Schulz-Kleeßen in Gerardy/Möckel – Praxis der Grundstücksbewertung.
Die Bodenrichtwerte wurden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Rechtliche und tatsächliche Belastungen und Vorteile, wie zum Beispiel Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserrecht (z.B. Überschwemmungsgebiete), Immissionsschutz, sonstige Nutzungsbeschränkungen und Rechte Dritter (z.B. Vorkaufsrechte, Nießbrauch, etc.), finden in der Ableitung der Bodenrichtwerte in der Regel keinen Eingang.

Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten weisen den Wert aus, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.